بازسازی ساختمان
تعریف و تفاوت نوسازی و بازسازی
تمامی بناها به مرور زمان بر اثر عوامل مختلف فرسوده می شود و از لحاظ ظاهری ، استحکام و تاسیسات دچار مشکلاتی می شوند و ممکن است شرایط مناسب برای استفاده نداشته باشند، که گاها انسان به دلایل مختلف مانند تعلق خاطر یا محدودیت های مالی ،تمایل به ساخت یا خرید ساختمان نو ندارد. حال در این شرایط مجموعه اقداماتی مانند: بازسازی خانه، بازسازی ویلا ،بازسازی محل کار و در کل بازسازی ساختمان. که برای تغییر ظاهر، تقویت بنا ،تاسیسات بدون تخریب بنا انجام می شود تا شرایط مطلوب برای استفاده داشته باشد و باعث افزایش ماندگاری بنا گردد، بازسازی اطلاق می شود.
و این برای تمامی بناها تعریف شده است.
نیاز به اقدامات بازسازی معمولا بعد از گذشت ده سال و بیشتر به چشم می‌آید. تغییر در نمای خانه، نورپردازی، تغییر ظاهر ورودی ساختمان که البته هزینه بیشتری را نسبت به بازسازی داخلی ساختمان نیاز دارد. بیشتر این امر به جنبه‌هایی توجه دارد که جلوی چشم دیگران است تا ظاهر بهتری به ساختمان بدهد. طبیعتا بعد از چند سال کاشی پله‌ها، رنگ دیوارها، درب‌ها و مواردی از این قبیل، مرمت و تغییر نیاز دارند. لذا برای داشتن خانه‌ای زیبا و به روز بازسازی بهترین گزینه برای شماست. گروه ساختمانی رهام در زمینه بازسازی ساختمان ، طراحی و اجرای معماری (مدرن و کلاسیک) فعالیت گسترده و طولانی داشته است. با ما در این مقاله همراه باشید
موارد عمده ای که مارا به فکر بازسازی ساختمان می‌رساند:
- بازسازی یا تعویض بخش هایی از ساختمان
- یکنواخت شدن بنا و نیاز به زیبایی
- افزایش کارایی بخش های داخلی
- به روز کردن و استفاده از آیتم های جدید دکوراسیون داخلی
- تغییر پلان و کاربری فضاها
- مقاوم سازی بخش های مختلف ساختمان در مقابل زلزله
البته که ساختمانها بعد از مدتی فرسوده می‌شوند و نیاز به نوسازی پیدا می‌کنند. ساختمانها پس از گذراندن عمر مفید خود به شدت نسبت به زلزله آسیب پذیر می‌شوند. در برخی موارد ساختمانها نیاز به تغییر کاربری پیدا می‌کنند که نما و حتی دکوراسیون آن نیز باید تغییر کند. بازسازی می‌تواند جزئی و یا کلی باشد یعنی شما بازسازی را فقط برای آشپزخانه یا بخش کوچکی از خانه انجام دهید. لذا برای بازسازی خانه و یا بازسازی محل کار پیشنهاد میکنیم از مشاوره متخصصین این امر استفاده کنید.
تعریف و تفاوت نوسازی و بازسازی در ساختمان
گاهی در کنار بازسازی کلمه نوسازی به گوش میخوره که باید اشاره کنیم که این دو با هم تفاوت دارند.
نوسازی با توجه به پیشوند نو به معنی نو کردن ساختمان می باشد، یعنی مجموعه اقداماتی طی آن یک ساختمان قدیمی ظاهری نو پیدا کند. نوسازی بیشتر شامل ترمیم بخشهای داخلی ساختمان مانند موارد زیر می باشد:
نصب کاغذ دیواری، سقف کاذب ، نقاشی ، سرامیک،کف پوش، پارکت، لمینت، سنگ، موکت، کاشی ،تعویض شیرآلات ، تعویض درب و… مواردی از این قبیل می‌شود.
انواع بازسازی ساختمان
- سازه ای و ساختاری
- تزئینی
بازسازی سازه ای یا ساختاری:
طراحی نقشه و بهینه سازی فضا
ساخت و مرمت زیرزمین
تعویض یا تعمیر تاسیسات ساختمان
علتهای بازسازی سازه ای
قدیمی شدن ساختمان:
پس از مدتی بخش هایی از ساختمان بر اثر عوامل جوی و استفاده زیاد کهنه و فرسوده می شوند و دیگر برای سکونت شرایط مناسب ندارد و حتی گاهی خطرناک است.
به عنوان مثال کم شدن مقاومت ساختمان در برابر زلزله.
کاهش فضا و نادرستی نقشه ساختمان:
با توجه به علم روز معمولا در طراحی خانه های قدیمی به اندازه خانه های امروزی حساسیت به کارنرفته است، برای همین با توجه به زندگی امروز از لحاظ طراحی ظاهری ،جانمایی و فضابندی مناسب و قابل استفاده نیست.
پس باید با توجه به نیازهای امروزی یک نقشه خوب و بی نقص طراحی شود تا شرایط مساعد و کاربردی مناسب برای تمامی فضاها ایجاد شود.
بالا رفتن قیمت ساختمان:
امروزه به دلیل بالا رفتن قیمت ساختمان، مالکین ترجیح می دهند به جای خرید و تعویض به بازسازی خانه یا بازسازی محل کارخود بپردازند.
بازسازی ساختمان علاوه بر دلایلی نظیر خرابی دیوارها و کابینت‌ها و… می‌تواند دلایل احساسی نظیر خستگی از محیط تکراری و یا تغییر سلیقه شما را نیز شامل شود.
بازسازی تزیینی:
شامل نوسازی و مرمت: سقف، دیوار، کف، نورپردازی، مرمت آشپزخانه ،تعویض کابینت ها و شیرآلات می شود
چرا امروزه مخاطبان بازسازی تزیینی بیشتر است؟
عمده دلیل توجه بیشتر مالکین به بازسازی تزئینی موارد زیر می باشد:
زمان کمتری طول می کشد.
هزینه کمتری دارد.
تغییر و تنوع ظاهری زیادی ایجاد می کنند.
منعطف و قابل تغییر با هر سلیقه ای است.
باعث ایجاد دکورو نمای های جدید می شود.
علت بازسازی ویلا چیست؟
علت بازسازی ویلا چیست و چه عواملی باعث این تصمیم می‌شود. افرادی که تصمیم به بازسازی ویلا های خود میگیرند دلایل متفاوتی برای این امر دارند. اصلی ترین و عمومی ترین دلیل این افراد این است که توان خرید یک ویلای نوساز را نداشته و در عین حال از ویلای قدیمی خود خسته شده اند.
شما می‌توانید با هزینه‌ای خیلی کمتر از خرید یک ویلای نوساز، ویلای خود را بازسازی و صاحب یک ویلای زیباتری شوید که با نیاز امروزی شما مطابقت داشته باشد و دلنشین تر باشد. تنها برای رسیدن به این امر کافیست برای بازسازی ویلای خود از افراد متخصص و با تجربه کمک بگیرید.
کمترین هزینه بازسازی ساختمان چیست؟
کارشناسان ما به شما کمک می کنند تا با توجه به علم روز طراحی و مصالح و تجهیزات مدرن از کلیه هزینه های بازسازی ساختمان خود آگاه شوید و با اطلاعت به روز و دید باز تصمیم گیری نمایید. در ضمن باید به این نکته توجه داشت که افرادی که تصمیم بر بازسازی آپارتمان می گیرند تمایل دارند از ایجاد هزینه های اضافی که معمولا در هنگام ساخت آپارتمان نوساز وجود دارد اجتناب نمایند. بنابراین تخمین هزینه و انتخاب شیوه‌ی بازسازی آپارتمان به گونه‌ای که با بودجه‌ی مورد نظر شما هماهنگ باشد بسیار اهمیت دارد.
نکات مربوط به بازسازی :
احداث اولیه یک سازه یا ساختمان اصول وقوانین خاصی دارد که باید به طور کامل رعایت شود.برای اینکه در مراحل مختلف احداث به مشکل نخوریم باید این اصول را رعایت کنیم.
درعملیات بازسازی هم به همین صورت موارد وچهارچوب هایی وجود دارد که توجه و عمل نکردن به آنها مشکلات زیادی ایجاد می کند و باعث خسارتهای مالی و حتی جانی می شود.
عمده این اصول به شرح زیر می باشد:
- استفاده از مشاورین کارآمد و متخصص در امر نوسازی و بازسازی ساختمان
- توجه و پیش بینی تناسب تغییرات ایجادشده در فضاهای مختلف نسبت به هم در بازسازی
- تخمین زدن صحیح هزینه های موردنیاز بازسازی بنا و همچنین درنظرگرفتن هزینه هایی احتمالی پیش بینی نشده.
- تخمین صحیح و منطقی مدت زمان اجرای بازسـازی سازه.
- استفاده درست و کاربردی از علم روز و شیوه های جدید در این بخش بازسـازی سازه.
- به کارگیری از متخصصان و کارآمدان در زمینه بازسازی- نوسازی.
- رعایت کردن دقیق قوانین و مقررات ساختمان در زمان اجرای بازسازی.
- انجام برنامه با تغییرات حداقل.
- رعایت کردن بادقت موارد ایمنی در مدت زمان انجام عملیات بازسـازی.
مراحل بازسازی ساختمان
این روزها که با توجه اوضاع اقتصادی جامعه خانه خریدن برای خیلی‌هامون سخت به نظر می‌رسه یا تمایلی به تغییر محل و منطقه نداریم و از طرف دیگر به دلایل فرسودگی، نداشتن کارایی فضایی و نیاز به متدهای روز تصمیم به بازسازی ساختمان میگیریم.شاید بازسازی برای خیلی‌ها یک پروژه سنگین و طولانی به نظر برسه، اما اگر با اطلاعات کافی بدونید بازسازی چی هست و چه کارهایی باید انجام داد و کار رو به چه کسی سپرد، دیگه احساس سختی نداریم و نتیجه فوق‌العاده‌ای خواهد داشت.
در کل بازسازی چندین وجه داره که با چند سوال کلی مشخص می شود:
- چه چیزی رو قراره تغییر بدیم؟
- چقدر بودجه داریم.
- با چه کسی قراره همکاری کنیم؟
حال با تشریح مسایل و مراحل مختلف بازسازی به این چند سوال پاسخ می دهیم و با مراحل بازسازی آشنا می شویم.
در این نوشتار سعی کرده ایم تمام این مراحل را بصورت کامل بیان کنیم و از اولین تصمیماتی که نیاز است بگیریم تا آخرین مراحل بازسازی و کارهایی که بعد از تحویل پروژه بازسازی و اتمام آن لازم است تا انجام شود.
عمده مراحل بازسازی شامل موارد زیر می باشد:
- تصمیمگیری ، چقدر پول و زمان برای بازسازی نیاز داریم؟
- انتخاب مجری زبده و متخصص از اصلی ترین مراحل بازسازی
- برنامه ریزی دقیق
- نوشتن یک قرارداد دقیق بازسازی
- اخذ مجوزهای لازم
- هماهنگی با مدیر ساختمان و همسایه ها
- بررسی کامل محل پروژه
- تجهیز کارگاهی پروزه بازسازی
- شروع تخریب
- کنترل مقاومت و استحکام بنای در حال بازسازی
- سفت کاری
- تعویض یا تعمیر تاسیسات
- نازک کاری
- نصب لوازم و تجهیزات
- نظافت و جمع آوری تجهیزات محل پروژه
- تحویل پروژه
- خدمات پس از پروژه
حال در ادامه به توضیح و تشریح موارد بالا می پردازیم
۱) تصمیمگیری ، چقدر پول و زمان برای بازسازی نیاز داریم؟
o اولین قدم ما در مراحل بازسازی این است که بدانیم حدوداً چقدر پول لازم است و چقدر زمان برای بازسازی صرف کنیم. باید ببینیم که این زمان و هزینه با شرایط مالی و موقعیتی ما متناسب است یا خیر.
o توجه نکردن به این موضوع ما را دچار مشکل و حتی ضرر خواهد کرد.
بازسازی ساختمان ما حدوداً چقدر طول میکشد؟
با توجه به شرایط اسکان موقت شاید مدت بازسازی ساختمان ما طولانی تر از آن باشد که بتوانیم بازسازی آنرا انجام دهیم. پس قبل از شروع باید متوجه شویم که حدوداً بازسازی ساختمان ما چقدر طول خواهد کشید.با دانستن ایم موضوع شاید فعلا از بازسازی صرف نظر کنیم.
تقریباً هزینه بازسازی ساختمان ما چقدر خواهد بود؟
تجربه به ما نشان داده معمولا مالکین ساختمانها، به علت نداشن اطلاعات تخصصی در ابتدا، هزینه بازسازی ساختمان را بسیار کمتر از آنچه که واقعاً نیاز است در نظر میگیرند.
بنابراین قبل از اقدام با گرفتن مشاوره از متخصصین حدودی هزینه بازسازی ساختمان مورد نظرمان را بدست بیاوریم. تا از همان ابتدا تصمیم خود را برای بازسازی تغییر دهیم.
دو نکته مهم در مورد این مشاوره وجود دارد. یکی این که حتماً از بیش از یک فرد یا شرکت، مشاوره دریافت کنیم. دوم اینکه، حتماً این مشاوره اولیه را بصورت رایگان و پیش از عقد قرار داد دریافت نماییم.
۲) انتخاب مجری زبده و متخصص از اصلی ترین مراحل بازسازی
• بعد از اینکه از چند فرد یا شرکت متخصص مشاوره رایگان گرفتیم، باید یکی از این آنها را بعنوان پیمانکار بازسازی پروژه خودمان انتخاب کنیم.
در مورد انتخاب پیمانکار بازسازی مناسب، به چند نکته مهم را باید توجه کنیم:
– تجربه ایشان در اجرای پروژه های بازسازی مشابه پروژه ما چقدر است؟
– بررسی نمونه کارهای ایشان و اطمینان از اینکه این نمونه کارها متعلق به همان پیمانکار است.
– کنترل کیفیت و شکل کار بازسازی که در نمونه کارها انجام داده اند و مقایسه آن با کیفیتی که ما از بازسازی انتظار داریم.
– بررسی سیستم کاری، نظم و نظارت مستمر بر مراحل بازسازی پروژه ها.
– تخصص کافی در مورد همه بخشهای یک پروژه بازسازی دارند یا فقط متخصص یک بخش هستند؟
– با مقایسه پاسخها و مشاوره افراد مختلف، قضاوت می کنیم که آیا صداقت و انصاف در ارائه اطلاعات داشته اند یا نه.
– نمونه قراردادی که قرار است برای انجام بازسازی با ما ببندند را دریافت و بررسی می کنیم.
– تعهداتی که به ما برای ضمانت حسن اجرای بازسازی میدهند را بررسی میکنیم.
۳) برنامه ریزی دقیق
o برنامه ریزی دقیق برای اجرای پروژه بازسازی انجام دهیم. در این برنامه ریزی، محاسبات دقیق برای پیش بینی هزینه بازسازی و مدت زمان آن نیز انجام می شود.
۴) نوشتن یک قرارداد دقیق بازسازی
باید قرارداد بازسازی کامل و دقیقی برای پروژه موردنظرمان بنویسیم. برای اینکه بدانیم چه نوع قراردادی را باید برای پروژه بازسازی ساختمان، بازسازی خانه، بازسازی محل کار یا هر مکان دیگری ببندیم، باید انواع قراردادهای پیمانکاری شخصی را بشناسیم.
انواع قراردادهای بازسازی در پروژه های شخصی عبارت است از:
o قرارداد پیمانکاری با مصالح: در این قرارداد، پیمانکار یک مبلغ کلی برای انجام کل پروژه به کارفرما اعلام کرده و براساس شرایط قرار داد از کارفرما دریافت می کند.
o قرار داد پیمانکاری بدون مصالح: در این قرار داد، پیمانکار یک مبلغ کلی را بعنوان هزینه دستمزد بازسازی اعلام کرده و براساس شرایط قرارداد از کارفرما دریافت میکند. اما هزینه های مربوط به خرید مصالح و لوازم مصرفی و غیر مصرفی برعهده کارفرما و یا مالک پروژه بازسازی خواهد بود.
o قرارداد مدیریت پیمان درصدی: در این نوع قرارداد، پیمانکار تنها بازسازی را مدیریت می کند. کارفرما، مبلغی را بعنوان تنخواه گردان به پیمانکار پرداخت می کند. پیمانکار نیز از این مبلغ برای پرداخت هزینه های بازسازی برداشت می کند. در این قراردادها، پیمانکار، درصد مشخصی از کل هزینه بازسازی را بعنوانم دستمزد دریافت میکند.
o قرارداد مدیریت پیمان دستمزدی: این قرار داد نیز دقیقاً مشابه قرارداد پیمان مدیریت درصدی است، با یک تفاوت. دستمزد پیمانکار دیگر درصدی از کل هزینه بازسازی نیست. بلکه یک مبلغ ثابت بعنوان دستمزد مدیریت پیمان برای پیمانکار در قرارداد مشخص می شود که آنرا از کارفرما دریافت میکند.
o
۵) اخذ مجوزهای لازم
o معمولا بعضی کارفرمایان و مالکین مایل به اخذ مجوز بازسازی نیستند. علت آنهم معمولاً نگرانی از هزینه های اخذ مجوز یا پروانه بازسازی و یا زمانبر بودن آن است.
o اما اگر انواع مجوزهای بازسازی، مراحل و شرایط آنرا خوب بشناسیم، متوجه می شویم که این نگرانی اصلاً وجود ندارد. در هر صورت حتی اگر اخذ مجوز بازسازی در شرایط خاصی نیاز به پرداخت هزینه های زیاد و یا صرف زمان طولانی داشته باشد، بازهم گرفتن مجوز و بازسازی با داشتن مجوز بهتر از بازسازی بدون مجوز شهرداری است.
o