کاربری ساختمان
کاربری هر ساختمان به نحوه استفاده از آن ملک یا ساختمان گفته می شود.
انواع کاربری ساختمان:
کاربری اداری، تجاری، مسکونی، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، معدن، ورزشی و فاقد کاربری که می توان در آنها تغییر کاربری ایجاد کرد.
برای هر ساختمان طبق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری جواز ساخت صادر می گردد که در آن نوع فعالیت و کاربری ساختمان مشخص شده. در صورت تغییر کاربری باید به شهرداری اطلاع داده شود. هر گونه تغییر کاربری و نوع فعالیت که با جواز ساخت مغایرت داشته باشد، تخلف محسوب می شود.
کمیسیون ماده 100 شهرداری مسئول رسیدگی به آن می باشد. که در صورت محرز شدن تخلف، مالک محکوم به پرداخت جریمه و یا تخریب بخش مربوطه و یا هر دو مورد می شود.
هر روزه قوانین و اصول بازسازی ساختمان و همینطور قوانین مربوط به ساخت و ساز بنا به نیاز جامعه و تغییر شیوه زندگی و مسائل روز دنیا دستخوش تغییرات زیادی می شود.. اطلاع از این قوانین می تواند جلوی ضررهای هنگفتی را بگیرد، هم زمانی هم مالی.
با گذشت زمان و استفاده ، ساختمان ها احتیاج به بازسازی پیدا میکنند برای این امر باید از این قوانین آگاهی داشته باشیم.
بازسازی ساختمان وقتی که دارای یک مالک است معمولاً با مشکلات حقوقی خاصی مواجه نمی شود. ولی در خصوص فرسودگی آپارتمانها و ساختمان هایی که مالکان متعددی دارند در بازسازی آنها میان مالکان اختلافاتی پیش می آید.
قوانین و مقررات بازسازی ساختمان
- در اغلب موارد مالکان به دلیل فرسودگی و ازبین رفتن امکانات ساختمان و وجود خطر جانی و مالی برای ادامه زندگی در آن خواهان بازسازی ساختمان هستند و تعدادی از مالکان معمولاً به دلایل مالی با این امر مخالفت می کنند.
در صورت عدم توافق میان ساکنان برای امر بازسازی بنا اولین اقدام قانونی مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه دادخواست تمایل به نوسازی از طرف موافقان بازسازی ساختمان فرسوده می باشد. - پس از ارائه دادخواست بازسازی و تشکیل پرونده کارشناسان رسمی دادگستری اقدام به تشخیص فرسودگی ساختمان می کنند.
- در نهایت بر اساس قانون تملک آپارتمان ها بر اساس شرایط زیر اجازه تجدید بنای فرسوده به موافقان نوسازی داده می شود. ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مقرر کرده است:در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.
- مخالفان بازسازی هم حقوقی دارند.
همان طور که قبلاً گفتیم در اغلب مواقع مخالفان بازسازی نداشتن پول کافی برای تامین مسکن در طول زمان بازسازی را بهانه میکنند به همین دلیل قانون برای حل این مشکل ، موافقان را ملزم به تهیه مسکن در شأن آنها در مدت بازسازی نموده است.
توجه داشته باشید که بعد از اتمام عملیات بازسازی سهم همه مالکان هم مخالفان و هم موافقان از مخارج بازسازی برابر است و مخالف بازسازی که برایش مسکن دیگری تامین شده ملزم می باشد که هزینه اجاره مسکن را هم شخصا متقبل شود.
راهکار قانونی برای مالکانی که توان پرداخت هزینه ها و اجاره دوران بازسازی را ندارند توقیف اموال می باشد ساکنان طلبکار حق دارند حکم توقیف برای اموال مالک بدهکار از جمله همین ملک بازسازی شده را از دادگاه بگیرند. - علی‌رغم اقدامات قانونی و گرفتن حکم رسمی از مراجع قضایی برای بازسازی ساختمان فرسوده ممکن است یکی از ساکنان با ترک نکردن ملک مانع کار نوسازی شود در این صورت مدیر ساختمان مطابق قانون می تواند با مالک متخلف برخورد قانونی کند مدیر ساختمان با مراجعه به مراجع قضایی می تواند دستور تخلیه آپارتمان را از رئیس دادگستری یا رئیس حوزه قضایی محل دریافت کند.
مجوز بازسازی
بعد از مشخص شده مسائل حقوقی مالکیت در بازسازی ساختمان باید توجه داشت که نیاز به مجوز بازسازی از شهرداری است.
برخی از اقدامات مربوط به بازسازی نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را دارند و برخی دیگر از این اقدامات نیاز به اخذ مجوز ندارند.
در بازسازی ساختمان چه اقدامات و فعالیت هایی نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را دارند:
- هرگونه تغییر در سازه ساختمان و یا دیوار های باربر
- تغییر کاربری هر یک از فضا ها در ساختمان مثلا اضافه کردن قسمتی از مشاعات به واحد و یا تبدیل بخشی از انبار و یا پارکینگ به مسکونی ، تجاری و یا انبار تجاری و . . .
- جا به جا کردن راه پله و یا اضافه کردن اسانسور به ساختمان
- انجام هر عملی بگونه ای که تصرفات واحد و یا سطح اشغال تغییر پیدا کند .
- تغییر کاربری بخشی یا کل ساختمان
- تخریب ساختمان
- تغییر در نما ساختمان احتیاج به اخذ تاییدیه از کمیته نما منطقه مربوطه را دارد .
در بازسازی ساختمان چه اقدامات و فعالیت هایی نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را ندارند:
- تعمیر و تعویض کفپوش طبقات ساختمان و زیرزمین
- سیمان کاری و سفید کاری ساختمان
- نقاشی ساختمان
- تعمیرات مربوط به تاسیسات ساختمان
- نصب کولر
- نصب شوفاژ در صورتی که موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد
- نصب حفاظ بر روی دیوار
- ساختن حوض یا استخر در صورتی که منجر به ازبین رفتن فضای پارکینگ نشود
- تعمیرات مربوط به سرویس هاس بهداشتی
- تعمیر و تعویض در و پنجره ها
- تعمیرات مربوط به پشت بام و شیروانی مانند ایزوگام، قیرگونی، آسفالت، نصب موزاییک و غیره
- محوطه سازی مانند ساخت باغچه
- تعمیر و تعویض نمای ساختمان
- تخلیه و حفر چاه فاضلاب
برای اخذ مجوز بازسازی شهرداری باید به چه نکاتی توجه کنید؟
برای بازسازی بهتر است که با یک مهندس طراح مسلط به ضوابط مشورت کنید.
درصورت نیاز به مجوز قبل از هرکاری برای اخذ مجوز اقدام کنید .
در صورت نیاز به مجوز برای شما یک مهندس ناظر تعیین خواهد شد تا اطمینان حاصل شود تغییرات بر اساس مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری انجام میشود و در پایان برگه تاییدیه را به شما جهت ارایه به شهرداری را ارایه خواهد کرد .
مدارک لازم برای دریافت مجوز بازسازی عبارت‌اند از:
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک
- کپی بنچاق ملک
- جوابیه بیمه
- جوابیه آتش‌نشانی
- تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات
- در صورتی که بنا در بافت فرسوده قرار گرفته باشد دریافت مجوز سازمان میراث فرهنگی نیز لازم است.
